SCPI ou LMNP : quel placement privilégier ?

Introduction

Les événements récents poussent les investisseurs à remettre en question les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Même si l’investissement indirect SCPI a pris de l’ampleur ces 10 dernières années, le statut LMNP reste une solution. De nombreux entrepreneurs hésitent entre ces deux moyens d’investissement, car chacun présente des avantages et inconvénients qui influencent les décisions : fiscalité, patrimoine, bénéfices… Il est donc important de bien choisir et de rester attentif aux actualités financières et immobilières.

L’investissement en SCPI

Par définition, les SCPI, aussi appelées les “pierre-papiers”, sont des moyens d’investissements indirects dans l’immobilier, en achetant des parts d’une société qui contrôle un parc immobilier. En ayant recours à cette solution, vous devenez copropriétaire de ces biens et vous partagez les gains avec les autres actionnaires. À noter que les rendements annuels varient entre 4% et 6%.

Avantages : 

• Les risques sont dilués. Si vous achetez certains biens immobiliers d’une société, les revenus des autres biens actifs peuvent compenser ceux des autres en cas de baisse de rendement. Le risque est donc réparti sur plusieurs propriétés.
• Les revenus de location sont constants (par mois ou par trimestre), d’autant plus que leur gestion est déléguée, c’est-à-dire qu’en tant qu’investisseurs, vous n’avez pas besoin de vous occuper ni de l’entretien des biens, ni de la recherche de locataires.

Inconvénients : 

• Bien que vos parts vous rapportent un revenu, leurs valeurs ne sont pas fixes, en raison de la dépendance au marché immobilier. Dans le cas d’une baisse de prix, les parts peuvent perdre de la valeur et la rentabilité peut diminuer. De plus, les biens loués sont soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu, ce qui impacte vos bénéfices.
• Dans le domaine de l’immobilier locatif, il est possible que certains biens ne soient pas occupés sur une période déterminée. On évoque alors le terme de vacances locatives. Cela peut influencer vos recettes. C’est la raison pour laquelle il est crucial de sélectionner une SCPI détenant des bâtiments à fort potentiel.

L’investissement en LMNP

La location meublée non professionnelle, dite plus couramment LMNP, consiste en l’achat d’un bien, pour ensuite le louer meublé. Si vous choisissez cette solution, grâce à l’amortissement, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages fiscaux.

Avantages : 

• L’aspect fiscal est mis en avant. En effet, les bénéfices sortant des loyers ne sont pas soumis aux revenus fonciers, mais aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez donc choisir entre le régime BIC et le régime Réel.
• En cas de revente, vous bénéficierez du régime des plus-values immobilières des particuliers, qui désigne la différence entre le prix de vente de logement et le prix d’achat, et qui est aujourd’hui fixé à 19%.

Inconvénients : 

• La gestion des locaux vous revient. Pour trouver des locataires et entretenir les lieux, il s’agit de votre devoir, sauf si vous passez par une agence spécialisée qui sera à vos frais.
• À ne pas oublier qu’investir dans un bien immobilier recourt à un emprunt ou à un apport. Ce qui rend cette solution moins accessible.

Conclusion

Le choix final vous revient et dépend de votre situation. Prenez bien en compte votre tolérance au risque et vos disponibilités financières. Si vous préférez être dans une activité simple et passive, privilégiez les SCPI en créant des sources alternatives de revenus sans risque. LMNP si, par contre, vous recherchez un retour sur investissement plus important.